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土拍市场高溢价地块频现，杭州、上海等地单宗地块溢价率突破70%，北京发布“好房子”新标准，DeepSeek热潮引发产业格局变化。在此背景下，“楼市小阳春”、产业变革对楼市的深远影响以及后续政策调控方向等，都成为市场热议的焦点。
近日，腾讯房产联合每经房产推出《楼市洞察》系列直播第六期，58安居客研究院院长张波、上海中原地产市场分析师卢文曦（排名不分先后）做客直播间，对此展开深入探讨。
在当前房地产市场备受瞩目的形势下，“楼市小阳春”是否会如期而至，成为大众关注的焦点。对此，张波明确表示，判断“楼市小阳春”的首要衡量指标是成交量。卢文曦也指出，3月作为上半年房地产销售的关键节点，市场成交量通常会在此期间集中释放。从最新的房价指数来看，一线城市和部分核心二线城市的房价已经止跌企稳，市场行情正在逐渐向好发展。市场成交数据也显示出市场活跃度的提升，以上海为例，近期双休日二手房网签量突破千套，基本回升到2024年10月份的水平。
对于网传的“一线城市将于近期进一步取消限购”的消息，张波和卢文曦均认为，不管是从目前的市场热度还是从已有的政策宽松程度，当下都没有进一步放松限购政策的必要。
随着 DeepSeek 在全球范围内引发热潮，其所带来的城市产业变革对楼市的影响也成为热门话题。张波分析，DeepSeek会促使产业集群的形成，这对杭州的发展意义重大。从房地产角度来看，会刺激买房和租房需求的增长。长远来看，像长三角的一些城市，以及成都、西安等产业布局丰富的城市，未来将会吸引更多人口流入。
卢文曦也认同产业发展对人口流动的带动作用。他提到，人往往会追随产业的发展方向流动，科技创新型城市、制造业升级城市以及消费升级和服务业扩张的城市，其楼市更具活力与发展潜力。
面对当下部分城市土地市场热度持续攀升、高溢价地块频繁出现，人们对未来房价上涨的担忧加剧。张波表示，土拍市场的热度呈现局部性，并非所有板块的土地都以高溢价拍出，购房者不应受市场情绪左右，应保持理性，避免打乱自身购房计划。卢文曦也指出，当前房地产市场存在分化现象，买房的关键在于挑选优质产品。目前市场正处于筑底企稳的阶段，购房者应当把握这一时机。
在探讨 “好房子” 新标准发布对二手房市场的影响时，张波表示，由于政策落地需要一定周期，目前购房者对 “好房子” 政策的感知并不明显，短期内难以直接体验到符合该标准的项目。卢文曦则认为，“好房子” 标准的落地实施，会加速未来楼市价格的分化，促使开发商提升房屋建造标准，从长远来看，这对消费者无疑是一项实实在在的利好。
问题：2025年市场供需、房价走势、政策环境都出现了新变化，“楼市小阳春”是否会如期而至？
张波：要探讨当下房地产的“小阳春”，首先需要明确判断“楼市小阳春”的衡量指标。我认为对“楼市小阳春”市场的判断，成交量比价格更重要，成交量是判断“楼市小阳春”的首要衡量指标。
具体来说，无论在哪个城市，2月下旬以及3、4月的成交量是否超过去年同期，这是判断“小阳春”的第一衡量指标，然后再考虑价格因素。如果成交量显著高于去年同期，即便成交价格稍有下降，可以认为市场出现了“小阳春”，只是成色稍显不足；如果量价齐升，那无疑是一个典型的“小阳春”市场。
卢文曦：3月是上半年房地产销售的重要时间窗口，无论整体市场环境如何，3月份市场成交量都会有一个集中释放的过程。
从70城房价指数可以看出，一线和部分核心二线城市的房价自去年四季度已开始好转，四个一线城市的新房和二手房价格都在止跌企稳；二线 月份新房价格已从下跌态势转为上涨，虽然二手房价格暂时还未上涨，但跌幅在收窄。这都表明市场行情在逐渐变好。
比如上海，近期双休日二手房网签量破千套，基本恢复到去年10月份之后的水平，市场活跃度较高。不仅上海，周边的城市，如杭州也在不遗余力地出台政策促进楼市向好发展，比如杭州余杭区，有5万元的购房补贴、契税补贴，符合标准的人才购房最高可补贴20万。
从政策角度，目前整体处于相对宽松的状态，北京、上海、深圳这些城市，政策宽松力度基本上已达上限。我认为各个城市也都储备了相应政策，至于何时推出，要视市场的新变化而定。目前市场走势良好，上海和北京短期内完全取消相应的限购政策不太现实，这两个城市更多需要解决的是结构性不平衡问题。
张波：今年核心城市是否会出台政策放松限购等问题，肯定是先观察市场走势，如果市场成交量良好，就没必要再出台新政策。从目前市场情况来看，一线城市线上挂牌量增长较为明显，挂牌周期也有所缩短，这也就意味着大家挂牌出售房屋的积极性提高了，二手房成交周期也在缩短。所以，目前并没有必要进一步放松限购。即使北京、上海的外围区域有放松的可能性，至少也要等到3月份之后。
问题：越来越多的城市发布“好房子”标准，“好房子”对未来楼市，特别是二手房市场会带来哪些影响？
张波：“好房子”对于购房者而言，感知并没有那么明显，特别是在北京、上海这样的一线城市。由于政策落地需要周期，购房者尚难直接体验到符合“好房子”标准的项目。谈到“好房子”，购房者更多关注的是高得房率，即在相同面积和价格下获得更大使用空间。但从大的政策导向来看，其本质是优化居住品质，着重强调智能、绿色、安全、低碳四大核心要素，旨在构建更智能更宜居的社区环境，这种标准不仅涵盖住宅单体，更是延伸至整个小区的规划体系。
未来对二手房市场可能的影响，长期来看，直接影响的不是“老破小”，影响更多的可能是一些房龄在3-10年的次新房，这类房屋虽有一定品质基础，地段也不差，但在智能化配置、绿色建筑标准等方面与未来新建的“好房子”存在差距。
现在购房者更愿意买二手房，主要考虑的问题是交房有没有保障，后面会不会出现烂尾，但值得注意的是，当前北京、上海这种一线城市，包括一些核心二线城市，烂尾的情况是比较少的，这也会导致很多购房者可能更愿意选择新房。
我还是期待“好房子”政策，未来能够在更多的城市推广、落地，它对老百姓的利好是显而易见的，能有效提升老百姓的居住品质，对开发商而言，也可以在保证它利润的基础上，把产品做的更好。
卢文曦：当前我国房地产已进入深度改善型时代，购买改善房屋的人群或有3-5套置业经验，他们看过很多房子，现在再按原来的技术指标去造房子，已经不能满足现在人们对居住水平的升级需求，也是一种土地资源上的浪费。这种供需错位既抑制了消费者的居住体验升级，也影响了地方政府税收增长。
“好房子”政策正通过三个维度推动行业变革：首先建立新型技术指标体系，重点突破容积率限制以提升得房率；其次推广绿色建材应用，实现节能减排目标；最后构建全生命周期居住标准，涵盖智能社区、低碳建筑等维度。这种变革将形成良性循环：开发商通过产品升级获得溢价空间，政府增加税收收入，消费者享受品质提升。
对于未来市场的影响，我认为肯定是加速了房价的分化。在这一轮房价下跌行情中，质量更好的房子相对来说跌幅也比较少。大家之所以追求好房子，是因为在价格回调周期中，好房子有更强的抗跌性。未来远郊区域的房子会面临双重压力，一方面新房供应量激增导致二手房去化困难，同时高性价比“好房子”的出现加速了价格上的分化，这种分化本质上是产品力竞争的结果，也会倒逼开发商提升房屋建造标准。
问题：春节后，DeepSeek热潮再次引发各城市产业发展变革的讨论，城市产业发展必然会引起人口流动变化，2025年各城市产业格局变化，会对哪些城市楼市带来机遇？
杭州最近土拍市场为什么热度这么高？杭州为什么这么受关注？或与DeepSeek不无关系。
我们思考一个问题，如果你是一个大学生，且是一个研究AI人工智能方面的大学生，如果你不想去北京、上海等一线城市，想去二线城市，那么当下，很多人更愿意选择去杭州，因为杭州对他可能会有更多的机遇。
DeepSeek的热潮对于产业变革有着直接的影响，这个热点并不是孤立的一个热点，它的形成说明杭州本身有一定的土壤，未来的产业机会，对杭州来说非常重要，它会形成一个产业集群。与房地产相关的有两个方面，一是买房，二是租房。所以，我觉得从长远来看，未来有更多产业布局的城市，包括长三角的这些城市、包括西部的成都、西安等，都会带来更多人口的流入，这些人口能够支撑这些城市未来长期更好的发展。
卢文曦：人是跟着产业走的，产业走到哪里，相应的人群就走到哪里。像杭州、苏州、合肥，是典型的科技创新的城市，产业越高端，相应的区域消费能力更强，房价也就更贵。
第二种是制造业升级带动的城市，像成都、西安等地，通过新能源汽车、航空航天等产业引进人才，能够间接带来市场的稳定。
第三种是消费升级、服务业扩张的城市，比如长沙和成都，都是比较典型的能够吸引人口的城市，也推动了小户型公寓产品的发展。
问题：2025年土拍市场持续升温，高溢价地块频出，对未来楼市市场有何影响？购房者当下置业如何作抉择？
张波：土地市场越热的地方，出现楼市“小阳春”的概率也越高，未来市场恢复的速度也越快。土地市场热度升高是一个重要信号。一旦土地市场变热，销售市场上很快就会有所反应，但并不意味着土拍热，所有板块未来发展就一定好。当看到一个城市土拍市场升温，出现高溢价率的地块，别被这种市场情绪影响了购房判断，盲目跟风，还是需要结合自身实际情况进行分析，最后做出买房决策。
提到买房，对于很多自住型买房人来说，大家都希望买在房价最低谷处，这种可能性很小，谷底是转瞬即逝的，很难把握。
而当下换房的人往往比较纠结，很多想卖房的人，都期望把房价卖得尽可能高。但在当下市场环境下，这种既想高价卖房又想低价买房的想法是不现实的。
建议有换房需求的人，不必过于纠结卖房时的价格高低，更重要的是把握好时机，不要让换房周期拖得过长。比如，当下卖掉房子，在拿到大部分定金或者 30%的首付款后，就可以考虑着手锁定目标房源，而不是总想着等房价再跌一跌。在当前不太景气的市场环境下，拖延并非明智之举。
最后再给有购房需求的人一些建议，买房主要考虑稀缺性，而且稀缺的理由是可以长期存在支撑点的，至少3-5年是稀缺的。
卢文曦：从目前的趋势来看，一二线城市房地产市场已呈现出止跌回稳的态势，因此，在选择城市进行房产投资或者购买自住时，一线和二线城市无疑是主要的选择方向。不过，房地产市场非常复杂，存在分化现象，即使是同一个城市，不同产品之间的表现也会大相径庭。所以，买房关键在于选择产品的能力，那些人气旺盛、购买者众多的楼盘，必然是区域内性价比最高，或者产品品质与价格匹配度最佳的楼盘。
目前，房地产市场已经处于筑底阶段，正在逐步企稳，对于有购房意向的人来说，应该选择好产品积极做出决策，市场一旦爆发，心仪的产品可能就难以买到了。现在很多房东的心态已经转变，之前业主挂牌会选择主动降价，但现阶段房东已经不愿意再降价。根据上海中原地产的观察，从去年四季度开始，不少成交房源已经不是小区里最便宜的了，底价在逐步上升，原来议价空间能达到10%，现在房东最多只肯让步3%。
原来楼市属于买方市场，但现在的天平砝码正在逐步向房东倾斜，有购房需求的人，可以抓紧时间去观察市场，抓住上半年开发商会推出更多优惠活动、二手房还有一定的议价空间时，找到符合自己需求的房源，作出相应的入市决策。
2025年房地产市场呈现“政策托底、结构分化、产业驱动”三大特征。土拍市场热度与“好房子”政策共同推动行业品质升级，而产业变革引发的人口流动则重塑城市竞争格局。对购房者而言，需理性判断市场周期、聚焦稀缺性资产是关键；对开发商而言，产品力升级与区域深耕是破局之道。